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      房屋續租還需交中介費嗎?民法典對租房有啥新規定?看這里!

      時間:2020-12-29 11:01:00作者:李夢欣 張娟 王帥 劉茜新聞來源:正義網

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        不管你是菜鳥大學生,還是職場老油條,幾乎每個人說起租房子,都有一段辛酸血淚史!昂谥薪椤薄凹俜繓|”“合同陷阱”……租房的那些坑,真是讓人防不勝防!12月23日,正義網邀請廣東省廣州市天河區檢察院一級檢察官何倩,和大家聊聊租房的那些套路,并奉上超實用避“坑”指南,希望大家租房時能少走彎路。
        套路一:
        “黑中介”魚龍混雜 以低價誘惑
        指南:中介資質要查找
        “黑中介”是指那些沒有辦理工商注冊、沒有在房地產主管部門登記備案的中介機構或個人。何倩介紹:“他們往往會用一些窗明幾凈的優質房屋圖片自稱獨家房源,價格又遠低于市場價,當租客前來咨詢時則稱房源太搶手剛剛被別人租下,于是熱情推薦其他房源,并以‘最近有優惠’等話術誘惑租客,用較低傭金留住租客!
        有人以為,房產中介只有“介紹”的作用,只要房子合適,誰介紹都一樣,無非就是會多出一部分中介費而已,其實不然!胺慨a中介機構不僅是為我們提供房源信息的重要渠道,更是在簽訂合同、履行合同時提供保障服務的中立第三方!焙钨唤忉尩,“一旦遇到了‘黑中介’,很可能會面臨租金押金被卷走,期限未到被趕走,或者隨意漲租金、無故扣押金等風險!
        如何識別“黑中介”?何倩為大家分享了小妙招:
        首先,對比鄰近房屋的市場租金水平,對明顯低于市場租金或零傭金的房源信息要提高警惕,不要輕信。其次,可通過“國家企業信用信息公示系統”查看相關中介機構是否辦理過工商登記,也可以通過當地住房保障和房產管理局官方網站查看中介機構是否辦理備案,還可以查看其投訴糾紛情況,以及該企業是否被列入經營異常名錄、嚴重違法失信企業名單等,甚至直接搜索一下用戶對企業的評價。
        總之,一定要多管齊下去了解其市場口碑和客戶反饋。
        套路二:
        假房源以假亂真 真假難辨
        指南:房源權屬仔細瞧
        除了“黑中介”,何倩提醒大家在租房時一定要鑒別房源的真實性,主要指房屋本身權屬問題和房東本人身份問題。
        “公房、廉租房、違建房、地下室等等是不能用于租賃的,即使雙方簽訂了房屋租賃合同,合同也屬無效。另外,如果房屋還存在被查封、拍賣、拆遷等問題,則更容易產生各種經濟糾紛!焙钨谎a充到,“房東本人的身份問題包括‘假房東’和‘二房東’!庇幸恍┘倜胺恐鞯摹凹俜繓|”自稱房東直租房源,讓租客支付定金提前預定,然后就會以各種理由延遲簽約,最終導致租客錢房兩失。而“二房東”是指將自己承租的房屋進行轉租的人。何倩解釋,“根據法律規定,‘二房東’如果將租賃房轉租,必須要經過原房主的同意或承諾,否則無效。如果選擇轉租房屋,一定要查看其與原房東的租賃合同,核實‘二房東’是否有轉租的權利、租賃人數的限制以及合同的存續期間,同時還要盡可能與原房主取得聯系,確認轉租效力,以防受騙!
        對此,何倩給大家分享了一個真實案例。貴陽吳先生向“房東”王某支付了半年租房押金6800元,可“房東”卻遲遲不騰房。吳先生隨即和“房東”發生了爭執,還鬧到了派出所。經查,此房屋是一套公租房,王某并非這套房屋的所有人。王某說他此前將申請的公租房轉租給了一名女子,收取對方押金800元后便以各種理由搪塞,于是一直賴在了房子里。過了一段時間后,嘗到甜頭的王某覺得這不失為一種生財之道,于是再次張貼廣告,將房屋多次對外出租,并一次性收取租客半年或一年的租金,卻遲遲不將房屋交給對方,共有14人被騙。
        避免遇到假房源、“二房東”,何倩提醒大家一定要仔細查驗以下幾個細節:
        1、查驗房屋產權。主要對應房屋的房產證,或者經網簽備案的房屋買賣合同等,部分地區可登錄當地的住房租賃服務監管平臺,驗證租賃房源是否真實。
        2、實地考察了解。我們要查看房屋的結構、面積,注意房屋周邊的情況,尤其注意所在小區張貼的公告內容,同時也可以向小區物業管理處、保安、鄰居等人員咨詢了解房屋實際情況。
        3、核實房主身份。在房屋產權清晰的前提下,請房東提供身份證原件等身份證明,仔細核實與房產證上的姓名是否一致,若房東稱是權利人的近親屬或房產共有人,則要進一步核實情況是否屬實。
        何倩強調:“將房產證、房主的身份證復印件留存,以備不時之需,也很有必要!
        套路三:
        簽合同隱藏條款 十面埋伏
        指南:重要條款細推敲
        簽合同很重要,但面對厚厚的合同,我們很難做到每一個字都仔細核對,不少人覺得只要關注租賃期限、金額這些重點事項就可以了,其實不是。何倩表示,“如果沒有仔細閱讀合同條款,很有可能會陷入中介公司的合同陷阱當中!
        何倩講述了一個真實案例。北京劉先生通過中介租下了一間房屋,月租金12000元,雙方簽訂1年合同,中介公司收取了相當于1個月房租的中介費。一年后,劉先生想續租,交錢時發現費用里面多出來12500元!一問才知,“如續租還需再繳納一遍中介費”,并且中介公司還警告劉先生“如不繳納中介費,必須在1日內搬走,否則讓警察來清戶!痹趧⑾壬鷼鈶嵵,中介公司拿出一份厚達14頁的合同,劃出合同第11頁居間服務一項,當中居然載明“如租賃期限屆滿,乙方仍繼續租賃的,需再次向丙方支付新合同約定的傭金”。這句話并沒有被單列出來或者用明顯的字體標明,而是淹沒在一大堆條款后面,平平無奇,確實很容易被忽略。而劉先生正是在簽訂合同時沒有仔細閱讀,才掉進了中介公司的合同陷阱當中。
        何倩表示,面對密密麻麻的合同條款,千萬不要偷懶。同時她也給大家支招,重要事項核對好,也能成功避坑。具體內容有:
        1、關于人。合同要寫明雙方的姓名、身份證號碼、住址、產權人等個人信息,以及產權、權屬關系等重要信息,并核對一致。
        2、關于房。合同中應寫明住房的詳細情況,包括位置、面積、合租情況等,同時還要明確約定水、電、煤氣、物業費、取暖費等如何分攤。
        3、關于物。合同要簡要明確住房的墻壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛生間的裝修情況,配備設施和設備使用情況,也要約定非人為原因損壞的家電、家具由誰維修,費用如何分擔。
        4、關于錢。明確房租支付時間,支付期限,付款方式,交租賬戶,最晚交租期、押金支付與退還方式等事項,避免遇上因房東不收租而造成的“被違約”。
        5、關于違約責任。對于是否允許裝修、是否允許轉租、是否允許提前解約、是否允許飼養寵物等常見的問題,建議大家都在合同當中約定清楚。
        除了以上內容,何倩還建議大家:
        第一、簽訂租賃合同時,建議下載使用當地住房和城鄉建設局官方網站提供的《房屋租賃合同》示范文本簽約,若使用非示范文本的租賃合同,則千萬要仔細閱讀,避免霸王條款、隱形條款,劃去合同空白處,切勿在空白合同上簽字蓋章。
        第二、簽訂合同時,最好在中介公司里簽約,支付的中介費也要向中介公司規定的統一賬戶中收取。
        第三、簽訂《房屋租賃合同》后,及時持合同、房屋資料等材料到房屋所在地街道辦事處申請辦理租賃備案手續,以保障自己的權利。
        此外,何倩還提醒大家,簽合同時一定要看清付款方式!艾F在有些房屋租賃企業以較低的租金價位,吸引租客使用一種叫作‘租金貸’的金融產品,租客與貸款公司簽訂協議后,貸款公司一次性支付半年、一年或者更長時間的租金給租賃企業,再由租賃企業按月支付給房東!焙钨槐硎,在這種模式下,一旦房屋租賃企業出現資金問題,就極易引發矛盾,讓房東收不了租,讓租客住不了房,所以大家對低于市場價的房源一定要多留一個心眼,慎用“租金貸”。
        民法典即將實施
        關于租房,這些法律問題要提前知曉!
        2021年1月1日起,民法典將正式實施,何倩介紹,其中關于房屋出租的法律規定相較于合同法做了重大的修改,具體包括:
        1、設立居住權的房屋不能租!
        設立居住權的房屋法律不允許出租,簽訂的租賃合同將被認定為無效。
        提示:租客應當要求在《房屋租賃合同》中寫明:“該房屋沒有設立居住權,且在租賃期間也不得新設居住權。否則房東應承擔****元違約金!
        2、房東發現房屋被轉租應及時提異議,時間僅為6個月
        新法規定:如果房東知道承租人進行轉租的,6個月不提異議,就視為同意轉租。
        提示:向房東租房時應當要求在《房屋租賃合同》中寫明:“該房屋屬于房東所有,不是轉租的房屋!泵髦课菔寝D租的,則要求房東出具轉租的函。
        3、房屋權屬有爭議或被查封,可以退租!
        新法明確:當房屋被司法機關或者行政機關依法查封、扣押,房屋權屬有爭議時,即使租賃合同沒有到期,租客也可以退房!
        提示:租客一旦發現房屋被司法機關或者行政機關依法查封、扣押,或者房屋權屬發生爭議時,保留好相關證據,并及時通知房東要求解除合同。
        4、租客享有優先租賃權!
        現實生活中經常發生合同到期后,房東告訴租客,“我不想再租給你了”的情況,租客只能到處去找新的房源。明年這種事情將不再發生,法律明確規定房屋承租人享有優先承租權。
        提示:優先承租權是指同等條件下優先權,如果價格達不成一致,那么優先承租權將不再享有。
        5、近親屬的購買權優先于租客,租客的優先購買權受到限制
        合同法僅僅規定了房東在出售房屋時,租客享有優先購買權,但如果房東想要賣給自己的近親屬該怎么辦?這次法律做了重大修改:房屋按份共有人行使優先購買權或者房東將房屋出賣給近親屬的,租客不享有優先購買權。
        提示:在房東出售房屋時,租客如果想購買房東的房屋,必須要及時表達自己想購買的意愿,時間僅為15日,否則將喪失優先購買權。
        6、買賣不破租賃!
        還有一個很常見也很重要的法律問題即:租房期間房屋被轉賣怎么辦?民法典第725條,租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。也就是我們常說的“買賣不破租賃”。
        房子是租的,但生活是自己的,如果不小心跌進了“坑”里,請勇敢爬出來。這份租房避坑指南請一定收好,愿它能讓你在租房這件事兒上不被套路!
        圖片更多內容請戳直播:https://www.zhihu.com/zvideo/1325196250581360640
      [責任編輯:張娟]
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